近年来，随着我国金融机构反洗钱工作逐步向国际标准靠拢，犯罪分子企图通过银行渠道进行洗钱的难度已经增加，因此很多犯罪分子积极寻找其他路径来转移非法所得。当前我国房地产行业的过热发展为洗钱分子留下了可趁之机，我国《反洗钱法》虽然提到特定非金融行业必须履行反洗钱义务，但对于执行的具体措施以及操作规程等尚未作明确规定。此外我国房地产市场仍存在价格泡沫、非理性繁荣、供需不均衡以及监管不到位等系列问题，这一切都是房地产易被洗钱分子利用的漏洞。因此，有必要对房地产反洗钱进行深入研究，并尽快出台具体政策。
    一、房地产洗钱的特点
    房地产洗钱是指犯罪分子将不正当收入注入房地产行业中，通过直接投资、房产转让、房屋买卖、出租等方式将非法资金加以漂白的过程。洗钱者对房地产行业的偏好主要基于该行业以下的几个特点。
    （一）交易额巨大，不法资金易由货币形态变成实物形态
    目前，房地产尤其是高档住宅价格高昂，通过使用大量现金交易，就可将大额犯罪资金一次性漂白，减少了多次洗钱带来的风险，并通过融资、投资等活动，把犯罪所得及非法收入筹集的资金变成一个固定资产实物，并迅速把该实物通过销售、按揭、中介、转让、租赁、做假账等途径变成盈利性资金流，通过合法途径掩盖非法资金的来源。
    （二）流动性隐蔽性强，转移资金迅速
    房地产保值增值能力强，加上当前国人对房产的偏好，与持有车辆或珠宝等贵重物品相比，房产的流动性更强。洗钱者可以轻而易举地通过异地购房将不法收入分散于全国进行房产投资，将之出租、转手以获得洗钱收益并不易被察觉，具有一定的隐蔽性。加之部分地区户口管理存在漏洞，洗钱分子可伪造身份使洗钱活动更加便利。
    （三）房地产行业资金密集，便于大额非法资金融资洗钱
    房地产行业是资本密集型行业，产业开发要求大量资金注入。以往房地产开发商大多数依赖银行贷款，但近年来受到宏观调控的影响，间接融资难度加大。房地产的资金渠道正在从高度依赖银行转向以个人身份筹集资金等直接融资形式，这就为洗钱活动创造了极大的运作空间。一些正当经营的房地产投资由于资金短缺，在融资活动中被洗钱分子所利用，承担了不必要的洗钱风险。
    二、房地产洗钱的方式
    鉴于以上房地产洗钱的特点，非法资金进入房地产领域极其容易且不易被发现，其主要的洗钱方式有以下几种。
    （一）大额现金炒房洗钱
    在这种方式上，洗钱者主要通过直接购买途径，将黑钱输入房地产行业中进行置业，然后等待时机成熟，将房产转移获得收益。近几年来，我国房产价格不断上涨，因此，房地产洗钱既容易使大量资金进入，又可以让洗钱者从中获益。
    （二）采用虚假证明及伪造身份证件洗钱
    该洗钱手段的利用者包括了单位及个人，单位的购房者利用伪造文件、证明，私人购房者借助伪造身份证，在经纪商的协助下，避开了对其真实身份的核查，从而将黑钱投入到房地产行业中。这种洗钱方式很多是通过代客购买的方式进行的，先通过低价购买，然后私下补交差价，最后通过正常的价格或者等房地产价格上升后以更高的价格进行转卖，洗钱者从中不仅能够将黑钱“漂白”，而且还能够赚取利润。
    （三）借用他人名义投资房地产洗钱
    一些贪污贿赂或挪用公款的公职人员，由于合法收入明显无法支持其进行房地产投资，往往先将非法所得转入密切关系人账户内，再指使关系人投资购买或代持房产；或者利用关系人的身份成立房地产开发公司。
    （四）提前偿还按揭贷款洗钱
    房地产单位价格高，洗钱者在购房时全部使用现金目标过大。因此洗钱者往往故意选择将部分房款通过银行的个人住房按揭贷款支付，随后采用提前偿还的方式将手中的非法所得及其收益用于还款。通过这种方式洗钱，虽然比现金购房过程复杂，耗时长，但比大额现金购房更为隐蔽。
    三、现阶段我国房地产行业的洗钱风险分析
    （一）来自房地产开发企业的洗钱风险
    房地产开发企业是房地产市场的销售主体，以盈利为目的，从事房地产开发和经营，直销比例在90%以上。目前我国对房地产开发企业的监管主要是行政许可，亦即经营资质的许可，对房地产开发企业的资金来源并无相应的监管措施。目前现有的房地产企业信息系统中，也没有对应的资金来源信息。这就为黑钱进入房地产开发企业提供了可趁之机。洗钱者可将需要漂白的犯罪收入用于组建房地产开发公司，以合法公司的身份运作房地产开发项目，通过一系列经营活动将犯罪所得分解，再以正当经营所得名义将犯罪收入混入合法收入向税务当局申报，在依法纳税的外衣下使犯罪收入合法化，而纳税的税款则成为洗钱的成本。洗钱者还可以采取直接参股的方式，将非法资金注入房地产开发公司，再以股东分红的模式获得对非法所得的合法占有。
    （二）房地产经纪行业不规范带来的洗钱风险
    按照国际惯例，房地产经纪是房地产行业的反洗钱义务主体。但在国内，这一行业显然还不具备承担反洗钱义务的能力。虽然《中国人民共和国城市房地产管理法》中对房地产中介机构执业资格提出了严格的要求，但目前房地产经纪商良莠不齐的现象十分严重。大量不具备相应资格的人员混迹其中，是造成房地产流通领域秩序混乱的主要原因。房地产中介业的无序经营，为洗钱者打开方便之门，客观上助长了这一行业的洗钱之风。
    （三）来自购房者的洗钱风险
    1、购房变现。洗钱者通过购买房产将犯罪收入从现金状态转为实物状态，并在适当时机变卖房产，将其转化为合法的货币资金，便可完成洗钱的过程。当洗钱者与房地产销售商达成合谋协议时，还可以先用原低于市价的价格购买房产、私下再以现金的方式补足房款，随后再按照房产的实际价格出售，从而将犯罪所得变成合法收入。由于房地产市场价格从长期看呈上升趋势，这种洗钱方式要比直接购房更加隐蔽，也更难以监测。
    2、还贷洗钱。以按揭贷款购房是目前的主流。但绝大多数购房者都会在规定贷款期限之前提前还贷。据对部分银行的调查，目前不少住房贷款是在五年内还清的，其中大多数又是在两年内还清的。而对这部分提前还贷的资金来源及性质，银行一般不予审核，因而当中也存在相当的洗钱风险。通过这种渠道进行洗钱，虽然要比直接以现金购房花费更长的时间，但却比大额现金购房更为隐蔽。
    3、以权易房。贪污受贿分子直接收受房产贿赂，或以“长期借用”、“无偿占用”等未在法律上转移所有权而实际上已将房产占为己有的方式来变相受贿，并通过出租出售房产清洗犯罪收益。这种受贿方式比直接收受金钱贿赂要来的更加隐蔽。
    （四）房地产监管体系的弊端带来的洗钱风险
    目前房地产行业政出多门、制度缺失，不仅为犯罪分子带来洗钱空间，也使得这一领域的洗钱比其他金融领域的洗钱犯罪显得更为隐蔽。首先，房地产经纪业缺乏相关行业法规，经营管理混乱。房地产行业洗钱的放置和融合阶段主要发生于流通领域，房地产中介业的无序经营，为洗钱者打开方便之门，客观上助长了这一行业的洗钱之风。其次，客户身份识别制度执行不到位。虽然建设部曾在相关工作要点中要求房地产行业落实商品房预（销）售合同联机备案和购房实名制。但由于缺乏对个人身份的有效识别手段，加上房地产行业竞争激烈，房地产商出于逐利本性，会放松对购房者的身份识别。
    四、监管对策
    考虑到房地产行业反洗钱工作的种种困难与不足，要建立健全房地产行业的反洗钱监管机制，彻底堵住利用房地产业进行洗钱的漏洞，应当在以下几个方面加以完善。
    （一）尽快将房地产行业纳入反洗钱范围之内，确定房地产行业义务主体的范围，加快房地产行业反洗钱进程
    国家有关部门已将推进律师、房地产、贵金属交易、会计师等非金融领域逐步启动反洗钱、反恐怖融资工作列入议事日程。目前，要尽快研究确定房地产行业的反洗钱义务主体范围。
要有效预防和遏制房地产行业的洗钱活动，应当从管住源头和堵住出口两方面入手，不仅要了解购房者购房资金来源和性质、购房情况及交易频率，更要清楚房地产开发商、建筑安装企业、房产中介等股东资金来源和性质及其实际控制人的背景等信息。因此，必须把房地产开发商、房产销售经纪商、房产中介、房地产交易登记机构等纳入反洗钱义务主体范围。
    （二）建立和完善房地产业各个环节的相关制度
    在房地产开发环节，严格进行项目审查，确保项目的真实性及资金来源合法性；在房地产销售环节，应当建立健全相关内部控制制度为房地产业客户身份识别制度、客户身份资料和交易记录保存制度、大额和可疑交易报告制度为主要内容的内控制度。
    客户身份识别制度是预防洗钱措施的基础。房地产行业进行客户身份识别，不能简单从客户有效身份证件中直接得出，而要结合客户身份及职业或交易目的、履约能力、交易性质及资金来源等有关情况，进行综合分析并作出合理判断。
    客户身份资料和交易记录保存制度为预防和打击洗钱犯罪提供线索和证据。房地产行业的洗钱活动主要在于对不动产（交易标的）所有权的多次转移，对每一次所有权变动双方身份资料的保存和交易记录的保存能有效地寻找和发现洗钱犯罪的线索。
    大额和可疑交易报告制度是落实房地产行业反洗钱工作的重点。制度应充分体现识别和上报大额和可疑交易在日常工作中的重要作用，同时针对房地产行业中存在的客户身份识别、产权交易有关的洗钱风险，引导房地产业关注相关的交易类型、交易曲线。如一方面规定大额交易和可疑交易的标准，从而平衡房地产且与正常经营与履行反洗钱义务之间的关系，以合理成本达到预防与监控洗钱活动的目的。
    （三）发挥反洗钱联席会议制度和多方协作机制，加强行政管理部门间反洗钱协调和沟通
    地产行业反洗钱工作涉及面广，需要多个部门紧密配合才能达到好的预防效果。建议由人民银行、城市规划部门、建设部门、工商部门、税务部门、公安部门共同组成房地产业反洗钱沟通协调机制。建设规划部门主要提供房地产开发建设环节情况；房地产管理部门定期提交住房产权交易情况；税务部门提供辖区房地产业的税收收缴情况，定期开展情况交流。一是利用公安、工商和税务部门的职能优势，对房地产企业的股东背景、运营等情况进行综合分析，甄别可疑的房地产公司；二是根据房地产管理部门提供的房产产权转让情况，查找可疑交易，共同确定辖区房地产行业反洗钱重点，提高反洗钱工作的针对性和实效性；三是银行对商品房的按揭房贷要加强审核，预防项目开发结束后骗贷情况发生。
    （四）加强对房地产行业资金的监测与分析
    一方面，人民银行要通过开展大量的调研，尽快总结出适用于房地产业的大额和可疑交易报告标准，并从相关案例线索中总结和归纳出房地产业特有的洗钱风险特点，提炼分析，制定出有针对性的可疑交易报告识别指引，并根据新的类型不断进行修订和补充。另一方面，各类房地产商应建立功能强大的交易监控系统，对不同客户交易特点进行分析，掌握合理交易的特征，对异常交易的客户进行重点监控和上报可疑交易，适时根据可疑交易特点和洗钱案例调整交易监控系统的参数。
    （五）增强房地产行业的信息透明度
    在现有的房地产联网查询系统的基础上，可进一步建立健全全国性联网的房地产登记系统以及房地产客户身份识别系统，与联网核查公民身份系统实现对接，以便充分发挥直接、准确的网络优势，快速推动房地产开发企业的信息披露，提高信息的准确性和透明性，为今后高效开展房地产行业反洗钱工作奠定良好的基础。